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不動産選択のポイント解説 首都直下地震に備える

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不動産選択のポイント解説 首都直下地震に備える

画像はイメージです。

不動産選択のポイントとして、地震への備えは必須です。

マグニチュード7クラスの首都直下地震が、今後30年以内に発生する確率は70%と言われています。
東京都防災会議の首都直下地震等による東京の被害想定によると、建物被害は木造住宅密集地域を中心に発生し、
人的被害のうち死亡の原因は、揺れによる建物倒壊や地震火災を原因とするものが多いとされています。
選択する不動産の耐火性や耐震性について、今一度見直してみる機会が必要です。

日本に集中する地震の発生

日本には昔から地震が多く発生し、720年に完成したとされる「日本書紀」にも記録されているほど。また、豊臣秀吉が地震を「琵琶湖のナマズの仕業だ!」と発言し、「ナマズ=地震」という迷信もあったとか。

不動産選択のポイント解説 首都直下地震に備える

さらに、近年では地震の発生回数が増加しており、2019年6月から2020年5月までの1年間に発生した「震度4以上」の地震だけでも46回、「震度3以上」とすると188回も発生。体で感じない「震度1(無感地震)」まで含めると、なんと1年で1,688回もの地震が発生しています。世界的に見て、地球上の大地震の20%が日本で起きているとも言われています。

今後起こりうる、首都直下地震での被害を最小限に抑えるには、「防災都市づくり」について理解を深める必要があります。

災害に強い都市づくり

東京都は、地震に強く、大地震が発生した場合にも、被害を最小化する防災都市づくりを進めるため、「防災都市づくり推進計画」に基づき、不燃化特区制度の活用や特定整備路線の整備などにより、木造住宅密集地域の改善などに取り組んでいます。

(1)不燃化特区制度

東京には、JR山手線外周部を中心に木造住宅密集地域(木密地域)が広範に分布しており、 「不燃化特区」とは、このような木密地域のうち、特に重点的・集中的に改善を図る地区を指定し、都と区が連携して不燃化を強力に推進して「燃え広がらない・燃えない」まちづくりを進める制度です。

不燃化特区では、老朽建築物の除却や建替え等、各区が推進している不燃化の取組に対し、支援が行われています。

(2)特定整備路線の整備

震災時に特に莫大な被害が想定される地域を対象に、災害時の延焼遮断や避難路、緊急車両の通行路となるなど、地域の防災性向上に大きな効果が見込まれる都市計画道路を、「特定整備路線」として平成24年度に東京都が選定しています。

出展:東京都都市整備局「不燃化特区の制度」

(1)と(2)を組み合わせることにより、延焼遮断帯の形成と市街地の不燃化が一体的に促進されより高い施策効果の実現を狙います。

耐火建築物をおすすめします

これから不動産選択の予定がある方には、火災時のリスクを避けるためにも耐火建築物をおすすめします。

耐火建築物と聞くと、主に鉄筋コンクリート(RC)造やレンガ造等をイメージされると思いますが、実は木造でも耐火建築が存在します。

木造建築物の防耐火性能は、①耐火建築物、②準耐火建築物、③その他建築物(一般木造)に大別されます。

耐火建築物には、建築物の主要構造部を耐火構造とすることにより、隣接する建築物や建築物における火災終了後も消防活動によらずとも建物が崩壊せず、自立し続ける建物であることが求められます。

また、準耐火建築物には、隣接建築物や建築物における火災による加熱を受ける間、消防活動によらずとも主要構造部が崩壊・倒壊しない性能を有する建物であることが求められます。

不動産選択のポイント解説 首都直下地震に備える

画像はイメージです。

木造耐火建築を選択する上で、以下のようなメリットとデメリットがあります。

不動産選択のポイント解説 首都直下地震に備える

耐火建築物の中でも、木造ならではの魅力が木造耐火建築物のメリットとして挙げられます。

災害時のリスクをふまえた不動産選択

不動産の選択基準はさまざまであり、間取り、近隣施設の利便性、利回りや入居率、事業用であれば、競合状況など、人によって条件は異なります。

その条件の中に、災害時のリスクを考慮した立地や建物を選択することも加えてみると、より安心して長く利用できる物件に出会えるはずです。

また、巨大地震が発生した際に、問題視されているのは、火災だけではありません。地震の揺れによって建物が壊れたり傾いたりする建物倒壊の危険や、地震で建物崩壊や火災が発生した際に、危険地域からの避難や消火・救助活動のしやすさ(困難さ)についても懸念されています。

ホームページ上で、総合的に見たエリア別の危険度を公開している自治体も多くあります。東京都でもエリア別の危険度がランク別で色分けされた状態で公開されています。

出展東京都都市整備局

東京都以外の自治体でも、利用中の不動産のある地区や、これからご利用を予定している地区について調べてみてはいかがでしょうか。

芙蓉総合リースでは、上記にてご紹介させて頂いた木造の耐火建築物を建築する数少ない企業とも提携しており、例えば、準耐火構造の3階建てアパート等の投資用物件のご紹介も可能です。ご興味をお持ちの方は、是非お気軽にご相談ください。

著者:
芙蓉総合リース株式会社 ウエルスマネジメント推進部
提供:
© Medical LIVES / シャープファイナンス

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